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抚州市临川区人民法院
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原告刘少雄诉被告彭华、张绍华、海南南北通投资有限公司、张亚华、冯茂林执行异议之诉

发布时间:2019-09-30 20:28:42


                        江西省抚州市临川区人民法院

                               民事判决书

                                               (2019)赣1002民初2278号

    原告:刘少雄,男,1971年7月16日出生,汉族,户籍地海南省海口市美兰区人民路50号,现住海南省海口市白水塘路锦地翰城一期,身份证号码422130197107160414。

    委托诉讼代理人:陈信雄、肖淑芮,海南广哲律师事务所律师。一般代理。

    被告:彭华,男,1975年9月11日出生,汉族,江西省抚州市临川区人,住江西省抚州市临川区唱凯镇唱凯大道38号,身份证号码362502197509112810。

    委托诉讼代理人:谢芳林,女,1981年1月14日出生,汉族,抚州市临川区人,住抚州市临川区唱凯镇,身份证号码362502198101142041。特别授权代理。

    被告:张绍华,男,1965年1月15日出生,汉族,住安徽省安庆市宿松县孚玉镇宿松路泓府广场2单元602室,身份证号码342826196501154919。

被告:海南南北通投资有限公司。住所海南省海口市货运大道南北通停车场A区8号。

    法定代表人胡德力,该公司董事长。

    被告:张亚华,男,1957年3月12日出生,汉族,住海南省海口市美兰区人民路34号海龙禽畜开发公司,身份证号码422130195703125616。

    被告:冯茂林,男,1982年3月10日出生,汉族,住海南省保亭黎族苗族自治县什玲镇水尾村委会万亲二村,身份证号码422130198203104118。

    原告刘少雄诉被告彭华、张绍华、海南南北通投资有限公司(以下简称“南北通公司”)、张亚华、冯茂林执行异议之诉一案,本院于2019年4月19日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭审理了此案,原告刘少雄委托诉讼代理人陈信雄、肖淑芮及被告彭华的委托诉讼代理人谢芳林到庭参加诉讼,被告张绍华、海南南北通投资有限公司、张亚华、冯茂林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告刘少雄向本院提出诉讼请求:1.判决不予许可拍卖执行原告位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋[江西省抚州市临川区人民法院(2018)赣1002执恢4号之六执行裁定书第二项裁定内容];2.本案诉讼费由被告承担。

    事实与理由:2012年4月1日,原告刘少雄与被告张亚华达成协议,原告出资55万元由张亚华出面购买苏南村镇银行股份,后因该银行未按预期上市,2012年10月8日原告与张亚华达成协议,由张亚华收购属于刘少雄价值55万元的苏南村镇银行股份,刘少雄以市场价80万元的价格购买张亚华位于锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋,其中以55万元股份价款抵扣,另25万元由刘少雄另行支付给张亚华,张亚华于当日将房屋交付给刘少雄。因2012年房屋不具备过户条件,故双方未办理过户手续。2013年2月1日,该套房屋房产证办理完毕,刘少雄得知后不断催促张亚华办理过户手续,但张亚华一直以各种理由推脱不予配合,导致房屋一直未办理变更登记。2017年12月7日,原告刘少雄带张亚华去公证,并做一房屋转让委托授权,将房屋过户权利委托给刘少雄。因临近过年,刘少雄回湖北老家再返回海口准备办理房屋变更时,被告知该套房屋被临川区法院查封。因涉案房屋由原告购买并已支付全款,实际占有并对外出租多年,非因原告本人原因未能过户,该套房屋为原告的财产。被告张亚华为张绍华、海南南北通有限公司与彭华执行中以保证人身份在和解协议上签名,但其并不具备作为保证人的条件,该担保不符合法律规定。

    被告彭华辩称,1.刘少雄与张亚华之间房屋买卖合同的真实性无法确认;2.原告仅提供燃气缴费清单虽显示户名为刘少雄,但不能证明燃气费是由刘少雄缴纳;三份租房合同约定租金年付,但未约定支付时间,不符合租房市场的惯例,且2017年、2018年支付的租金与租房合同的约定不符;故不能证明原告已合法占有涉案房产;3.刘少雄与张亚华签订买卖合同时,该房屋产权存在瑕疵,于2013年才取得房产证,至2017年间刘少雄只是口头催促,直至张亚华在执行和解协议上签字后才出具过户的委托手续,原告疏于维护自己的权益,主观上存在过错;综上,请求驳回原告诉请,并由原告承担本次诉讼费。

    被告张绍华提交书面答辩称,涉案房产已于2012年卖给原告刘少雄,因房屋买卖时不具备过户条件,故未过理过户手续,后因房价上涨,他提出让刘少雄再加一点钱,因双方一直未谈妥,拖到2017年底;后来房子被查封他不清楚,直到执行人员找到他问房子的情况,他也表示了涉案房屋已不他的。

    被告海南南北通投资有限公司、张亚华、冯茂林未应诉答辩。

    经审理查明,2012年4月1日,原告刘少雄与被告张亚华协商,以被告张亚华名义购买苏南村镇银行股份,原告刘少雄于当日将55万元转入被告张亚华账户,后因苏南村镇银行未如期上市,原告刘少雄提出撤资,被告张亚华表示愿意购买该55万元股份,但因当时没有资金还给原告,经双方协商由被告张亚华将位于锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋以80万元的价格出售给原告刘少雄,其中55万元以原告刘少雄支付的股份款抵扣,另25万元原告于2012年10月8日双方签订《房屋转让协议》当日转账支付给被告张亚华,被告张亚华向原告刘少雄出具收到涉案房屋转让款80万元的收款收据;被告张亚华于同日将房屋交付给原告刘少雄。2013年1月8日、2013年2月21日,被告张亚华分别取得涉案房屋的国有土地使用权分割转让证明书及房屋所有权证(海口市房权证海房字第HK363493号)。

    原告刘少雄于2014年5月31日与海南民生管道燃气有限公司签订《管道燃气供用气合同》,用气地址为锦地翰城一期1-12A01;另附有自2016年1月至2018年12月期间用户名为刘少雄的燃气交费明细。涉案房屋办理有线电视网络的用户名为原告刘少雄,2015年11月15日原告刘少雄办理天翼宽带移机业务,移机地址为涉案房屋。

    原告刘少雄提供了三份房屋租赁合同及银行对账单、证明等证据,拟证实其将涉案房屋出租给林宏波、林燕茹夫妇居住,租赁期限分别自2016年9月1日至2017年9月1日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日,其中2016年签订的房屋租赁合同经纪方为“海口房田房地产经纪有限公司秀英分店”,租金分别为2600元/月、2900元/月、3000元/月,付款方式为押一付十二;其中2016年9月至2017年8月为现金支付;2017年9月至2018年8月期间,房租为2900元×12个月+押金(上调至2900元)补差300元+燃气费387=35487元,租户林宏波在2017年10月3日向原告妻子陈芳转账支付了35487元;2018年9月至2019年8月期间,房租为3000元×12个月+押金(上调至3000元)补差100元+燃气费126元=36226元,租户林宏波因生意不好未一次性支付,先后于2018年10月13日、2018年12月9日、2019年6月1日向原告妻子转账支付共计36226元。2019年6月3日,深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司锦地翰城物业服务中心出具一份证明,证实涉案房屋由房东刘少雄将房屋出租给林宏波夫妻,从2016年9月至今该房屋的物业费、水电费、停车费均由林宏波夫妻支付。

    原告刘少雄称,在被告张亚华取得涉案房屋房产证后便催促张亚华办理过户手续,但张亚华一直以各种理由推脱;被告张亚华称,因房价上涨,他提出让刘少雄再加一点钱,因双方一直未谈妥故未办理过户。直至2017年12月7日,被告张亚华与妻子李月珍在海口市琼州公证处办理公证委托,称已将涉案房屋转让给原告刘少雄,委托刘少雄自行办理过户的相关手续。2018年1月12日,原告欲对涉案房屋过理过户登记时发现,该套房屋已被本院查封,无法办理过户。

    另查明,彭华与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷一案,本院于2016年7月18日作出(2016)赣1002民初1499号民事调解书,由张绍华、南北通公司于2016年10月31日前一次性偿还彭华借款本金人民币500万元。因履行期限届满,张绍华、南北通公司未履行该调解书确定的义务,彭华向本院申请强制执行,本院于2017年4月18日立案执行。执行过程中,彭华与张绍华、南北通公司及张亚华、冯茂林于2017年9月30日达成和解协议,由张绍华、南北通公司于2017年10月31日前归还彭华借款本金500万元,张亚华、冯茂林对上述借款承担连带保证责任。后因张绍华、南北通公司仍未按期还款,彭华向本院申请恢复执行,本院于2018年1月12日立案恢复执行,案号为(2018)赣1002执恢4号,并追加张亚华、冯茂林为被执行人。2018年6月22日,本院作出(2018)赣1002执恢4号之六执行裁定,内容为:1.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市美兰区人民大道56-1号皇冠世纪豪门-世纪(B栋)16层1601室房屋(不动产权证号:HK418203);2.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋(不动产权证号:HK363493);3.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市海甸三西路安海综合楼601室房屋(不动产权证号:HJ003382)。

    以上事实,有原告刘少雄提供的房屋转让协议、收款收据、银行流水,房屋租赁合同、承租人身份证及结婚证、支付房租的银行流水,管道燃气供用合同、缴费清单,房屋所有权证,公证书,(2018)赣1002执恢4号之六执行裁定书、执行和解协议等证据在卷,经庭审质证核实,足以认定。

    本院认为,被告彭华与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷执行一案,本院于2017年4月18日立案执行,执行过程中因被告张亚华、冯茂林自愿提供担保,2018年1月12日张亚华、冯茂林追加为被执行人后涉案房屋被查封。但原告刘少雄与被告张亚华就涉案房屋买卖于2012年10月8日达成了房屋转让协议,原告刘少雄于当日向被告张亚华付清了全部购房款,双方已形成房屋买卖合同关系。被告张亚华已向原告交付涉案房屋,原告刘少雄实施了安装燃气、有线电视、宽带等行为并2016年9月起将涉案房屋对外出租,原告对租金支付情况的陈述与承租人实际向原告转账支付的租金数额能够吻合,证明原告已合法占有并实际使用房屋;对涉案房屋的过户问题,虽经原告催促,但一直未办理过户,被告称是因房价上涨希望原告加价,双方未谈妥而未配合原告办理过户,原告对此无过错。原告要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,本院予以支持;对被告彭华的辩解意见,本院不予采纳。对当事人诉讼地位问题,根据民事诉讼法解释规定,案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对执行异议的,被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人。本案中,原告将申请执行人及被执行人均列为被告,被执行人并不反对案外人异议,故不应列为被告,对原告向被告张绍华、南北通公司、张亚华、冯茂林提出的诉讼请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:

    对执行标的物位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋(海口市房权证海房字第HK363493号)停止执行。

    案件受理费11800元,由被告彭华负担。

    如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于抚州市中级人民法院。

本院(2019)赣1002执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。

                                             审  判  长    艾志芳

                                             人民陪审员    周晓秀

                                             人民陪审员    曾惠士

                                             二〇一九年九月十六日

                                             书  记  员    廖  敏

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